環(huán)球視訊！京投發(fā)展去年實(shí)現(xiàn)凈利2.02億元，控股股東信心增強(qiáng)再增持

3月28日晚，京投發(fā)展（600683）(600683.SH)發(fā)布有關(guān)控股股東北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司(以下簡稱“京投公司”)增持的進(jìn)度。出于對公司的看好，京投公司已累計(jì)增持81.72萬股，增持計(jì)劃尚未實(shí)施完畢。

京投發(fā)展的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及租賃，其利潤主要來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益，此外，京投發(fā)展在2022年發(fā)行的公司債票面利率均在3.3%以下，融資能力優(yōu)秀。

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TOD模式作為房企新增長極，日益被追捧，而京投發(fā)展進(jìn)入TOD領(lǐng)域較早，經(jīng)驗(yàn)豐富，近年來更是聚焦TOD軌道物業(yè)開發(fā)，未來可期。

而控股股東的增持，或許也和公司優(yōu)異的業(yè)績有關(guān)。

融資能力優(yōu)秀，2023年竣工項(xiàng)目可期

3月27日晚間，京投發(fā)展發(fā)布2022年年報(bào)。2022年，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)營收55.52億元，歸母凈利潤2.02億元，其99.18%的收入都來自房產(chǎn)銷售，主要在北京、無錫地區(qū)。2022年，公司簽約銷售額44.83億元，回款額64.22億元；新開工面積(權(quán)益)15.03萬平方米，竣工面積(權(quán)益)43.89萬平方米。

此外，2022年京投發(fā)展的三項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)3.89億元，較上年同期減少1.44億元，減幅27.08%，其中管理費(fèi)用1.67億元，較上年同期減少21.64%，主要是因?yàn)樘嵘芾硇蕢嚎s費(fèi)用開支。銷售費(fèi)用1.61億元，較上年同期減少27.13%，主要是由廣告費(fèi)、代理及渠道等服務(wù)費(fèi)節(jié)約。財(cái)務(wù)費(fèi)用0.61億元，較上年同期減少38.68%，主要是由于償還了部分借款。

對于房產(chǎn)企業(yè)而言，存貨的質(zhì)量對企業(yè)的營收質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。京投發(fā)展的資產(chǎn)總額548.1億元，較上年同期增長17.11%，主要是因?yàn)榇尕洿蠓鲩L。存貨的期末余額374.6億元，占資產(chǎn)總額的68.34%，較上年期末增加28.12%。梳理存貨明細(xì)了解到，報(bào)告期內(nèi)，京投發(fā)展共計(jì)11個項(xiàng)目存貨增加約101億元，如各項(xiàng)目順利結(jié)轉(zhuǎn)，或能帶來不少收益。此外，發(fā)現(xiàn)在京投發(fā)展的開發(fā)成本明細(xì)中，單筆投資超90億的項(xiàng)目北京公園悅府項(xiàng)目、北京嵐山項(xiàng)目、北京檀谷項(xiàng)目皆預(yù)計(jì)在2023年竣工。如能順利結(jié)轉(zhuǎn)，公司或獲利頗豐。

債務(wù)問題對于小型房企而言，是決定它生命線的關(guān)鍵因素，而京投發(fā)展的有息負(fù)債看似很高，但主要來自京投公司的借款，債務(wù)可控，而它的融資能力亦十分優(yōu)秀。京投發(fā)展的負(fù)債年末總額有439億元，較年初增長23.27%。由于公司處于擴(kuò)張期，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，資產(chǎn)與負(fù)債同時增加。其合同負(fù)債(主要系預(yù)收房款)占了負(fù)債總額23.34%。有息債務(wù)看似占比很高，其實(shí)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚可控，75.46%的有息負(fù)債為公司控股股東(京投公司)借款，借款約191億元。此外，京投發(fā)展的融資能力十分優(yōu)秀，公司于2022年3月、2022年7月、2022年8月分別發(fā)行公司債8.84億元、4.41億元、4.46億元，票面利率分別為3.27%、3.10%、2.86%。2022年度公司借款綜合資金成本5.90%，較上年同期減少0.81%。

聚焦TOD軌道物業(yè)開發(fā)，大股東持續(xù)增持

近年來，京投發(fā)展始終聚焦TOD軌道物業(yè)開發(fā)。公司以“TOD軌道物業(yè)專家”為發(fā)展愿景，持續(xù)擴(kuò)大在TOD軌道物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢。TOD(Transit-Oriented Development)是指以軌道交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，通常是以高鐵、地鐵、輕軌、公交等公共交通站點(diǎn)為中心以400~800米為半徑，建立中心廣場或城市中心的一種城市開發(fā)模式。

TOD的產(chǎn)生，能提升一座城市的價(jià)值，TOD模式在世界發(fā)達(dá)城市十分流行。比如，美國紐約曼哈頓高線公園，就是依托于TOD模式迅速發(fā)展。日本東京六本木，也是以軌道為節(jié)點(diǎn)，形成“垂直城市”，繁華至今。

近年來，TOD模式在國內(nèi)越來越受到追捧。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，全國共有12個城市陸續(xù)出臺TOD軌道物業(yè)開發(fā)的相關(guān)政策，為城市TOD模式的發(fā)展提供支柱。比如2022年南京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)南京市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)利用的實(shí)施意見》《南京市軌道交通車輛基地上蓋綜合開發(fā)利用規(guī)劃管理辦法》。但同時值得注意的是，TOD的進(jìn)入門檻也相對較高，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、資金運(yùn)營等各方面都需要較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。

京投發(fā)展進(jìn)入TOD領(lǐng)域較早，經(jīng)驗(yàn)相對豐富，自2011年以來，公司陸續(xù)投資開發(fā)了多個TOD軌道物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積超300萬平方米。通過多年的經(jīng)驗(yàn)積累，公司形成了以軌道交通開發(fā)為導(dǎo)向，以智慧科技為主要工具，實(shí)現(xiàn)人文、自然、產(chǎn)業(yè)生態(tài)價(jià)值共生的“TOD智慧生態(tài)圈”開發(fā)理念。在該理念的指導(dǎo)下，公司的方式方法不斷創(chuàng)新，技術(shù)能力與設(shè)計(jì)水平也日益提升。

京投發(fā)展在TOD領(lǐng)域的開發(fā)很多是與京投公司合作。京投發(fā)展3月27日發(fā)布的公告稱，公司將繼續(xù)與京投公司合作投資軌道交通上蓋(車輛段、車站)及沿線物業(yè)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兩家公司后續(xù)投入的資金總額度將不超過160億元。

出于對京投發(fā)展的看好，京投公司持續(xù)增持。據(jù)公司3月28日晚公告，自2022年11月29日至2023年3月28日，京投公司通過上海證券交易所交易系統(tǒng)累計(jì)增持公司A股股份81.72萬股，占公司總股份的0.11%，增持均價(jià)為4.75元/股。

京投發(fā)展2022年5月27日晚發(fā)布的公告顯示，京投公司計(jì)劃自2022年5月27日起12個月內(nèi)，增持公司A股股份，累計(jì)增持比例不低于當(dāng)前公司已發(fā)行總股份的1%，不超過當(dāng)前公司已發(fā)行總股份的2%(含2022年5月27日已增持股份)。增持目的是“基于對公司目前價(jià)值的判斷及未來持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的信心，并支持上市公司健康發(fā)展”。

值得注意的是，京投公司是由北京市國資委100%控股的子公司。